1.20. 한겨레21의 ‘세운4구역, 용적률 안 올려도 사업성 충분했다.’ 보도에 대해 서울시는 세운4구역은 매장문화재 발굴조사로 인해 2024년 7월까지 본 공사를 진행할 수 없었던 것이며, 이러한 이유로 공사가 지연됨에 따라 금융비용, 공사비 등이 상승해 사업성이 낮아지게 된 것이라고 해명했다.
<한겨레 21 보도내용>
오세훈 서울시장이 종로구 세운재정비촉진지구 4구역(세운4구역)의 용적률을 높인 명분 가운데 하나가 ‘낮은 사업성을 높인다’는 것이었는데, 실제 용적률을 높이기 전에도 사업성이 충분히 있었던 것으로 드러났다. 재개발 사업에서 토지 등 소유자들이 기존에 갖고 있던 자산과 개발 뒤 획득하는 자산 가치의 비율을 따지는 비례율이 100%를 넘는다는 서울시의 내부 자료와 사업성이 높다는 부동산 업체와 금융기관의 평가가 확인된 것이다.
용적률 1008%로 높이자 비례율 껑충
한겨레21이 입수한 서울시의 ‘세운4구역 법인 토지 등 소유자 개발 이익 관련 현황’ 보고서를 보면, 서울시가 용적률을 올리기 전인 2021년 12월17일 사업계획변경인가 기준으로 당시 비례율은 105.91%였다. 비례율 100% 이상이라는 것은 개발이익이 발생할 가능성이 크다는 얘기다. 서울주택도시개발공사(SH)의 내부 사정을 잘 아는 한 관계자도 한겨레21과 한 통화에서 “SH 내부에서는 용적률과 높이를 상향하지 않아도 약 1천억원 이상의 개발이익이 있을 것이라는 예상이 나왔다”고 말했다.
이는 그동안 ‘낮은 사업성’ 때문에 용적률을 높여 더 높은 건물을 지을 필요가 있다고 주장한 서울시의 입장과 상충한다. 오 시장은 2025년 12월3일 서울시 유튜브에 출연해 “(세운4구역을) 기존 계획대로 낮고 넓은 건물을 지으면 경제성도 없고 녹지도 없다”고 주장했다. 조남준 당시 서울시 도시공간본부장도 2026년 1월6일 방영된 문화방송(MBC) ‘피디수첩’ 인터뷰에서 “그대로 사업을 진행하는 것은 결국 손해가 날 것이 뻔하고 사업이 정상적으로 진행되기 어렵다고 판단했다”고 말했다.
< 서울시 주요 해명내용 >
“세운4구역은 오 시장이 용적률을 올리기 이전까지 문제없이 절차대로 진행되고 있던 사업이었다. (중략) 2023년 12월 착공 예정이었다. 수년 동안 서울시와 SH가 수차례의 사업성 검토를 통해 보완·변경하며 사업을 진행해왔는데, 삽을 뜨기 직전 서울시가 다시 용적률을 올리기 위해 모든 공사를 멈춰 세운 것이다” 보도 관련
-세운4구역은 ‘매장문화재 발굴 현장조사’ 등으로 2024년 7월까지 물리적으로 본 공사를 진행할 수 없었던 것이지, 서울시가 용적률을 높이기 위해 멈춰 세웠다는 것은 사실이 아님
-2022년 4월부터 2024년 7월까지「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」에 따라 국가유산청이 실시하는 매장문화재 발굴 현장조사 등 관련 행정절차 진행으로 본 공사의 착공이 지연됨
“서울시가 용적률을 올리기 전인 2021년 12월17일 사업계획변경인가 기준으로 당시 비례율은 105.91%였다. 비례율 100% 이상이라는 것은 개발이익이 발생할 가능성이 크다는 얘기다. (중략)
“이는 그동안 ‘낮은 사업성’ 때문에 용적률을 높여 더 높은 건물을 지을 필요가 있다고 주장한 서울시의 입장과 상충한다” 보도 관련
-2021년 이후 공사 지연에 따른 금융비용, 공사비 증가 등으로 사업 여건이 악화되어, 2021년 기준의 비례율을 현재 시점에 적용할 수 없음
-매장문화재 발굴 현장조사 등으로 본 공사의 착공이 지연되는 상황에서 공사지연에 따른 금융비용 증가하고, 코로나19, 러·우 전쟁 등으로 자재비를 비롯한 공사비까지 단기간 급등하여 사업을 지속하기 어려운 상황이었음
※ 2021년 사업시행계획(변경)인가(안) – 연면적 평당 공사비 : 약 740만원 2025년 재정비촉진계획변경(안) 연면적 평당 공사비 : 약 1,080만원 (2025년 세운지구 일대 공사 현장 연면적 평당 공사비 : 약 1,150~1,240만원 수준)
-이에 사업성 확보가 필요하다고 판단한 주민대표회의에서 2023년 2월 국가유산청 민원회신을 통해 세운4구역이 문화재위원회 심의대상에서 제외됨을 확인하고, 같은 해 3월 SH공사에 설계변경 추진을 요청한 것임.
“하지만 서울시의 주장대로 구체적으로 얼마나 예상 지출이 늘었는지, 또는 공사비용이 늘어난 것을 반영한 비례율을 어떤지에 대한 자료는 확인할 수 없었다. ‘공사비 증가 등으로 사업성이 떨어졌다는 수치를 확인할 수 있는 자료가 있느냐’는 질문에 서울시 관계자는 “고시를 통해 공개됐다”고 말했다”는 보도 관련
-세운4구역에 대한 총 수입, 총 지출, 종전자산 총액, 개발이익 등 추정비례율을 확인 할 수 있는 내용은 2025년 10월 재정비촉진계획결정(변경) 고시에서 아래와 같이 공개되어 있음.
너답뉴스 김해숙 기자 youdabnews@naver.com
